Titre Foncier Au Cameroun, Condition D'obtention Et Modes D'obtention

Le titre foncier est la certification officielle de la propriété immobilière.

Les conditions d’obtention du Titre Foncier au Cameroun

Sous réserve des dispositions de certaines dispositions decrite dans cette article, le titre foncier est inattaquable, intangible, définitif. Il en est de même des actes constatant les autres droits réels attachés à la propriété.

L’enregistrement d’un droit dans un  registre spécial appelé Livre foncier  emporte immatriculation de ce droit et le rend opposable aux tiers.

Toute personne dont les droits ont été lésés par suite d'une immatriculation, n'a pas de recours sur l'immeuble, mais seulement en cas de dol, une action personnelle en dommages-intérêts contre l'auteur du dol. L'action est portée devant la juridiction civile du lieu de situation de l'immeuble. Toutefois,   le  ministre   chargé   des  Affaires   foncières   peut,  en  cas  de  faute  de l'administration,   résultant   notamment   d'une  irrégularité   commise   au  cours  de  la procédure  d'obtention  du  titre  foncier,  et  au  vu  des  actes  authentiques  produits, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré. Le retrait du titre foncier délivré entraîne la mutation sans frais dudit titre au nom du propriétaire initial, s'il s'agit d'un immeuble immatriculé. L'immeuble est remis au même et semblable état où il se trouvait avant la délivrance du titre, s'il s'agit d'un immeuble non immatriculé. Le retrait  du titre  foncier  prévu  dans le présent  article  ne peut,  sauf  cas de fraudes du bénéficiaire, intervenir que dans le délai du recours contentieux:

Un titre foncier est nul d'ordre public dans les cas suivants :

• lorsque plusieurs titres fonciers sont délivrés sur un même terrain ; dans ce cas, ils sont tous déclarés  nuls de plein droit, et les procédures  sont réexaminées pour déterminer le légitime propriétaire. Un nouveau titre foncier est alors établi au profit de celui-ci ;
• lorsque  le titre foncier  est délivré  arbitrairement  sans  suivi d'une  quelconque procédure, ou obtenu par une procédure autre que celle prévue à cet effet ;
• lorsque le titre foncier est établi en totalité ou en partie sur une dépendance du domaine public ;
• lorsque  le titre foncier  est établi  en partie  ou en totalité  sur une parcelle  du domaine privé de l'Etat, d'une collectivité publique ou d'un organisme public, en violation de la réglementation.

La nullité du titre foncier prévue ci-dessus est constatée par un arrêté du ministre chargé des Affaires foncières, susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente.

Les agents publics reconnus auteurs ou complices des actes irréguliers ayant entraîné le retrait ou la constatation de nullité d'un titre foncier, sont sanctionnés conformément aux dispositions de l'article 2 de la loi n° 80/22 du 14 juillet 1980 portant répression des atteintes à la propriété foncière et domaniale.

Les Modes d'obtention du titre foncier au Cameroun
 

Transformation de divers actes en titre foncier

La demande de transformation en titre foncier :

• des actes d’acquisition de terrains inscrits au « Grund-buch » ;
• des actes acquisition de terrain selon les règles de la transcription ;
• des arrêtés d’attribution définitive d’une concession domaniale ;
• des livrets fonciers, ou des certificates of occupancy ;
• des jugements définitifs ou translatifs de droits réels ;
• des conventions entre Africains passées sous le régime du décret du 29 septembre 1920, abrogé par la loi du 27 juin 1961 relative aux actes notariés,
• des actes d’acquisition des « Freehold lands »,est adressé au chef de service provincial des domaines du lieu de situation de l’immeuble. Elle doit être timbrée et contenir les indications suivantes :

1. nom, prénoms, date et lieu de naissance, filiation, profession, domicile, situation de famille ;
2.  tous renseignements permettant d’identifier l’immeuble ;
3. les  transferts,   transactions,   baux,  hypothèques   et  autres   charges   qui  grèvent l’immeuble.

A l’appui  de la demande  doivent  être  joints,  outre  le plan  et le procès-verbal  de bornage  de l’immeuble,  tous les contrats  et actes publics ou privés constitutifs  des droits réels dont l’immatriculation est requise. Si l’immeuble n’est pas borné, le Conservateur Foncier des domaines requiert son bornage aux frais du propriétaire. Le bornage est effectué en présence des voisins, par un géomètre assermenté du cadastre. En cas de contestations sur les limites de l’immeuble, le géomètre assermenté fait ressortir le plan, la partie litigieuse. Le différend est porté selon le cas, soit devant le Ministre chargé des domaines qui statue en dernier ressort, s’il s’agit de terrains domaniaux, soit devant la juridiction compétente, s’il s’agit de terrains privés.

Toute contestation portant sur la propriété du terrain est irrecevable.

Les  actes  faisant  objet  d’un  litige  ne  peuvent  être  transformés  en  titres  fonciers qu’après  notification  au  Conservateur foncier compétent, de  la  décision  définitive  par l’autorité ou la juridiction qui a statué en dernier ressort.

La demande de transformation du « Certificate of occupancy » en titre foncier doit en outre être appuyée  d’un procès-verbal  de mise en valeur et d’un certificat  d’acquittement auprès de l’administration des domaines des redevances ou loyers échus, Si  les  redevances  payées  à  la  date  du  dépôt  de  la  demande  de  transformation  sont inférieures au prix officiel du terrain domanial, le requérant est astreint au paiement de la différence.

Les « Certificates  of occupancy » délivrés  aux personnes  physiques  de nationalité étrangère et aux personnes morales pourront être transformés, soit en titre fonciers, soit en baux, dans le respect des dispositions  des articles 4 et 10 de l’ordonnance  n° 74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier, et du décret fixant les modalité de gestion du domaine privé de l’Etat.

A partir du domaine national occupe ou exploite

Des personnes habilitées à solliciter l’obtention d’un  titre  foncier sur une dépendance du Domaine national qu’elles occupent ou exploitent :

a)  les collectivités coutumières, leurs membres ou toute autre personne de nationalité camerounaise, à condition que l’occupation  ou l’exploitation  soit antérieure  au 5 août 1974, date de publication de l’ordonnance  N° 74-1 du 6 juillet 1974, fixant le régime foncier.

b)  Les personnes déchues de leurs droits par application des articles 4, 5, et 6 de l’ordonnance N° 74-1 du 6 juillet 1974, fixant le régime foncier

Les administrateurs des biens d’une succession ne peuvent obtenir en leur nom, des titres fonciers sur ces biens.

Toute personne habilitée à solliciter l'obtention d'un titre foncier sur une dépendance du domaine national doit constituer un dossier comprenant :

• une demande en quatre (4) exemplaires dont l'original est timbré, indiquant ses nom et prénoms, sa filiation, son domicile, sa profession, son régime matrimonial, sa nationalité, le nom sous lequel l'immeuble doit être immatriculé ;
•  la description de l'immeuble (situation, superficie, nature de l'occupation ou de l'exploitation, estimation de sa valeur, indication des charges qui le grèvent).

La demande signée, ne doit viser qu'un immeuble composé d'une seule parcelle. Si une route ou une rivière traverse le terrain, celui-ci fait l'objet d'autant de demandes qu'il y a de parcelles distinctes. Les demandes portant sur les terres libres de toute occupation ou de toute exploitation sont irrecevables. Elles sont instruites selon la procédure de concession.Suivent également  la procédure  de concession, les demandes  portant sur des mises en.  valeur  réalisées  après  le  5  août  1974,  sauf  s'il  est  établi  par  la  Commission consultative que ces mises en valeur étaient précédées par une occupation ou une exploitation non probante réalisées avant le 5 août 1974.

Le dossier est déposé auprès du chef de district ou du sous-préfet du lieu de situation de l'immeuble. Dès réception du dossier, et dans les soixante douze (72) heures, le sous-préfet ou le Chef de District délivre, sans aucune formalité préalable sûr le terrain, un récépissé à l'adresse y indiquée, puis le transmet   dans   les   huit   jours   à   la   Délégation Départementale des Affaires Foncières.

Dès réception du dossier, le délégué départemental  des Affaires foncières fait publier dans les quinze jours, par le chef de service départemental  des affaires foncières, un extrait de la demande par voie d'affichage dans les locaux du service, de la sous- préfecture; du district, de la mairie et à la chefferie du village concerné. Sur proposition du chef de service départemental des affaires foncières, le sous-préfet ou   le   chef   de   district   territorialement   compétent,   président   de   la   commission consultative, fixe par décision, la date de constat d'occupation ou d'exploitation.Lorsqu'il y a plusieurs demandes,  il est établi chaque mois, à la diligence du chef de service départemental  des affaires foncières,  et par décision du préfet ou du chef de district concerné, un calendrier des travaux de la Commission consultative.En vertu des dispositions de l'article 16 de l'ordonnance n° 74/1 du 6 juillet 1974, fixant le régime  foncier,  seule  la Commission  consultative  est compétente  pour  établir  les constats d'occupation ou d'exploitation des dépendances du domaine national de 1ère catégorie en vue de l'obtention du titre foncier.Lorsque l'immeuble à immatriculer  intéresse plusieurs circonscriptions  administratives, les commissions consultatives concernées siègent ensemble, à l'initiative de celle qui détient le dossier. En  cas  d'occupation  ou  d'exploitation  effective,  la  Commission  consultative  fait immédiatement procéder au bornage de l'immeuble par un géomètre assermenté du cadastre,  en  présence  des  riverains.  Les  frais  de  bornage  sont  à  la  charge  du requérant. Lorsque le bornage ne peut être achevé en présence de l'ensemble des membres de la Commission consultative, le président de ladite commission désigne un comité ad hoc qui supervise les travaux de bornage jusqu'à leur achèvement.

Le chef de village et un notable du lieu font obligatoirement partie de ce comité. A  peine  de  nullité,  aucun  bornage  d'immatriculation   ne  peut  être  effectué  par  le géomètre seul.

A l'issue du bornage, un plan et un procès-verbal sont dressés par le géomètre. Le plan est signé du géomètre. Le procès-verbal  de bornage est signé du géomètre, du. président  de la Commission  consultative,  du chef de service  départemental  des Affaires foncières, du chef du village concerné et des riverains.
Il y est fait mention :

• des nom et prénoms des participants ;
• des mises en valeur et de leurs auteurs ;
• de la description des limites reconnues, de la longueur des côtés.

Chacun  des  sommets  du  polygone  formé  par  l'immeuble  est  désigné  par  un  numéro d'ordre. Le plan de bornage est rattaché aux points de triangulation ou de polygonisation.

 Dans les trente (30) jours qui suivent la réunion de la Commission consultative, le  délégué  départemental  des  Affaires  foncières  transmet  au délégué  provincial  des  Affaires  foncières  le  dossier  comprenant  outre  les  pièces énumérées  ci-dessus,  le  procès-verbal   de  la  Commission consultative,   cinq   (5)  exemplaires   du  plan   et  le  procès-verbal   de  bornage   de l'immeuble. Le chef de service provincial des Affaires foncières l'inscrit dans le registre provincial de suivi des réquisitions d'immatriculation, lui affecte un numéro, examine la régularité des pièces produites, le vise le cas échéant, et établit un avis de clôture de bornage qu'il fait publier dans le bulletin des avis domaniaux et fonciers prévu à l'alinéa 4 ci -dessous. Le dossier est transmis au Conservateur Foncier pour suite de la procédure s'il est visé, et au délégué départemental  des Affaires  foncières  pour redressement  s'il n'est pas visé. Le bulletin des avis domaniaux et fonciers est publié par chaque délégation provinciale du ministère chargé des Domaines et des Affaires Foncières.

Son organisation et ses modalités de fonctionnement sont fixées par un décret du Premier Ministre.

Des oppositions et des inscriptions

A partir  du  jour  du  dépôt  au  district  ou  à la sous-préfecture  de  la réquisition d'immatriculation,  et jusqu'à l'expiration d'un délai de trente (30) jours à compter de la publication du bulletin des avis domaniaux et fonciers de l'avis de clôture de bornage, toute personne intéressée peut intervenir :

• soit par voie  d'opposition  et uniquement  s’il y a contestation  sur l'auteur,  ou l'étendue de la mise en valeur ;
• soit  par  demande  d'inscription   de  droit,  en  cas  de  prétention  élevée  sur l'existence d'un droit réel ou d'une charge susceptible de figurer au titre à établir.

Les  oppositions  et  les  demandes  d'inscription  de  droits  sont  formées  par  requête timbrée  comportant  l'indication  des  noms,  prénoms,  domicile  des  intervenants,  les causes d'intervention et l'énoncé des actes, titres ou pièces sur lesquels elles sont appuyées. La requête formée avant la séance de la commission consultative est adressée au chef de district ou sous-préfet du lieu de situation de l'immeuble qui doit la soumettre à l'examen de ladite commission le jour de la descente sur le terrain. Les oppositions ou les demandes d'inscriptions des droits non examinées le jour du constat d'occupation ou formulées ultérieurement sont adressées au Conservateur Foncier qui doit les consigner dès réception et dans l'ordre d'arrivée, dans un registre spécial.

A l'expiration du délai prévu ci-dessus sur la réception des oppositions ou des demandes d'inscription de droits, le Conservateur Foncier notifie au requérant à domicile élu, toutes les mentions inscrites au registre des oppositions. Le  requérant  doit,  dans  un  délai  de  trente  (30)  jours,  à  compter  de  la  date  de notification, soit rapporter au Conservateur Foncier, mainlevée formelle des oppositions ou  des  demandes  d'inscription,  soit  lui  déclarer  y  acquiescer,  soit  enfin  lui  faire connaître son refus d'acquiescement et l'impossibilité pour lui d'obtenir mainlevée. En cas d'absence, d'opposition, de demande d'inscription de droits ou de production de la mainlevée d'opposition, le Conservateur Foncier procède à l'immatriculation  de l'immeuble sur le livre foncier, conformément aux dispositions ci-dessus.

Les oppositions ou demandes d'inscription de droits non levées à l'expiration du délai prévu à l'article 18 alinéa (2) ci-dessus, sont soumises au gouverneur territorialement compétent pour règlement après avis de la commission consultative. Sur proposition du chef du service provincial des Affaires Foncières; le gouverneur peut par arrêté selon le cas, autoriser le conservateur foncier ;

• soit à immatriculer le terrain au nom du requérant, avec inscription des droits le cas échéant ;
• soit à faire exclure avant immatriculation, la parcelle contestée ;
• soit enfin à rejeter la demande d'immatriculation.

La décision du gouverneur  est susceptible  de recours hiérarchique  devant le ministre chargé des Affaires foncières. La décision du ministre chargé, des Affaires foncières est susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente.

Lorsque l’opposition   touche   à  la  fois  la  mise   en  valeur   et  la  limite   des circonscriptions administratives, la commission des litiges frontalier instituée par décret n°74-

490 du 17 mai 1974 est seule compétente pour statuer, à l’exclusion des commissions consultatives.

Obtention du Titre Foncier a la suite de demembrements ou fusion d’immeubles immatricules
 

Des cessions

La cession à titre gratuit ou à titre onéreux d’un immeuble emporte mutation du titre foncier initial au nom de l’acquéreur.

Le notaire ayant établi l'acte de vente adresse au Conservateur Foncier du lieu de situation de l'immeuble un dossier comprenant :
-   une demande timbrée indiquant les nom et prénoms, la filiation, le domicile, le régime matrimonial et la nationalité de l'acquéreur ou du cessionnaire ;
-   un plan de l'immeuble dûment visé par le chef de service départemental  du cadastre du lieu de situation de l'immeuble ;
-   l'acte notarié établi dans le respect des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance  N°74/1 du 6 juillet 1974  fixant le régime foncier ;
-   la copie du titre foncier initial, produite par le vendeur ou le cédant.

 La  résolution  de la vente  d’un  immeuble  entraîne  la mutation  du titre  délivré  à l’acquéreur au nom du propriétaire initial. L’action est portée devant le tribunal civil du lieu de situation de l’immeuble.

Du démembrement

Les démembrements d’un immeuble à la suite de ventes successives, de partage ou de  cessions  à  titre  gratuit,  emporte  morcellement  de  titre  foncier  initial  au  profit  des acquéreurs, de copartageants ou des cessionnaires. Il est procédé  au bornage  de chacun  des lots par un géomètre  assermenté  du cadastre ou agrée, qui rapporte cette opération sur le plan initial. Un titre foncier et un plan distincts sont établis pour chacun des lots. Toutefois, en cas de mutations partielles, il n’est pas nécessaire  d’établir un nouveau titre foncier  pour  la  partie  de  l’immeuble  qui,  ne  faisant  pas  objet  d’une  mutation,  reste  en possession d’un indivisaire. Le titre déjà délivré et le plan joint sont revêtus des mentions utiles. Si la délivrance du titre foncier est consécutive à un partage, les copartageants produisent  l’acte  de partage  établi  par un notaire  s’il s’agit  d’un  partage  amiable,  ou un jugement définitif d’un partage judiciaire.

De la fusion

En  cas  de  fusion  d'immeubles  contigus,  le propriétaire  obtient  l'établissement  d'un nouveau titre foncier sur lequel sont mentionnées toutes les inscriptions grevant les anciens titres. Ces derniers sont nécessairement annulés par le Conservateur Foncier. Avis de cette annulation est inséré au bulletin des avis domaniaux et fonciers

Source: 
Décret n° 76-165 du 27 avril 1976 Fixant les conditions d’obtention du titre foncier au Cameroun,
modifié et complété par le Décret N° 2005/481 du 16 Décembre  2005.